Penilaian Aset
Penilaian Aset
Definisi
Penilaian Aset (asset apparaisal) adalah proses kegiatan penilai dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu property, naik
harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible
assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta – fakta yang objektif dan
relevan dengan menggunakan metode dan prinsip – prinsip yang berlaku.
Tujuan
Tujuan utama penilaian asset adalah mengetahui besarnya nilai sebuah
objek penilaian pada suatu saat. Adapun
tujuan spesifik dan alasan penilaian asset adalah sebagai berikut:
1. Melengkapi aplikasi pinjaman
2. Pengembangan dan rehabilitas perusahaan.
3. Perusahaan yang akan melaksanakan penawaran saham atau go public
4. Penutupan asuransi
5. Mengetahui harga terbuka atau harga pasar
6. Perusahaan yang akan melakukan penggabungan atau merger
7. Perusahaan yang akan mengakuisisi perusahaan lain
8. Pemindahan hak dari perusahaan satu ke lainnya
9. Perusahaan yang akan dilikuidasi
10.Penetapan nilai jual objekk Pajak (NJOP) PBB
Pihak – pihak yang
membutuhkan penilaian Aset;
Penilaian Aset (asset apparaisal) adalah proses kegiatan penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu property, naik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta – fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip – prinsip yang berlaku.
Tujuan utama penilaian asset adalah mengetahui besarnya nilai sebuah objek penilaian pada suatu saat. Adapun tujuan spesifik dan alasan penilaian asset adalah sebagai berikut:
1. Melengkapi aplikasi pinjaman
1. Pihak pemerintah
a. Menilai BMN/D
b. Pengenaan tarif pajak
c. Mengitung dan mengetahui kekayaan nasional
d. Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara
atau investasi dibidang-bidang lain
e. Hibah (termasuk bantuan pihak lain)
f. Penilaian proyek sebelum
diserahkan kepada pemerintah
g. Menutup asuransi
h. Jual – beli
i. Pembebasan tanah
j. Penilaian sarana umum antara
lain untuk penentuan tarif yang wajar seperti pengenaan tarif listrik untuk
PLN, telepon untuk PT Telkom, dan pengenaan tarif untuk jalan tol.
2. Pihak perusahaan swasta untuk menilai harta kekayaan:
Lembaga keuangan dan perbankan antara lain untuk:
1) Dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing
2) Jaminan hipotek
3) Dasar perhitungan kekayaan untuk dijual bila harus dilelang
4) Menghitung kekayaan bank atau nasabah
5) Untuk perusahaan asuransi seperti poerhitungan besarnya pertangguanga dan
premi asuransi
6) Bagi perusahaan pegadaian dan pelelangan missal untuk menetapkan harga
dasar lelang
3. Masyarakat perorangan diantaranya untuk :
1) Penggabungan /pendirian/pembagian usaha dan harta
2) Jual- beli atau lelang kekayaan
3) Menutup asuransi
4) Pengajuan kredit ke Lembaga kreditur
5) Pembagian harta untuk warisan
1.MAPPI ( Masayarakat Profesi Penilai Indonesia)
3.Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Dirjen Lembaga Keuangan
DepKeu
Jenis penilaian Aset
Berdasarkan kepentingan dan penggunaan dari hasil penilaian terdiri dari 2 macam:
1.Penilaian property yakni menghitung atau menilai asset atas objek yang dinilai secara fisik pada saat penilaian dilaksanakan.
2.Penilaian bisnis adalah menghitung nilai asset atas dasar nilai fisik
untuk kepentingan bisnis di masa yang akan dating dengan dasar asset masa kini.
Berdasarkan kepentingan dan penggunaan dari hasil penilaian terdiri dari 2 macam:
1.Penilaian property yakni menghitung atau menilai asset atas objek yang dinilai secara fisik pada saat penilaian dilaksanakan.
Prinsip penilaian
asset
1) Prinsip pemenuhan aspek legal
2) Prinsip nilai ekonomi
1. Penggunaan terbaik dan tertinggi/ HBU Analysis ( Highest and Best Use
Analysis)
2. Antisipasi
3. Keseimbangan
4. Perubahan
5. Kompetensi
6. Kesuaian ,Progresi,dan Regresi
7. Kontribusi
8. Penggunaan tetap
9. Pengembalian yang meningkat atau menurun
10.Penggantian
11.Permintaan dan Penawaran
12.Surplus produktivitas
Proses Penilaian Aset
![]() |
Tahap Umum Penilaian Aset |
1. Pendefinisian masalah
Yakni melakukan identifikasi terhadap asset yang dinilai da berkenaan
dengan keabsahan atas asset tersebut. Beberapa kegiatan yang harus dilakukan
dalam pendefinisian dan identifikasi asset diantaranya:
a. Identifikasi berdasarkan kepemilikannya
b. Identifikasi pemberi pekerjaan penilaian asset
c. Identifikasi pihak – pihak utama pemanfaat hasil penilaian
d. Identifikasi pihak lain pemanfaat hasil penilaian asset
e. Penggunaan/ tujuan penggunaan
f. Definisi dari nilai
g. Tanggal penilaian
h. Deskripsi dari ruang lingkup penilaian
i. Kondisi yang mebatasi
lainnya dalam penilaian asset tersebut.
Ada beberapa data yang diperlukan:
- Aspek social masyarakat
- Aspek ekonomi
- Aspek pemerintahan
- Aspek lingkungan
- Aspek lokasi
- Aspek biaya
3. Analisis persaingan (permintaan dan penawaran)
Perlu dikumpulkan data tentang pesaing antara lain mengenai:
a. Kategori property yang ditawarkan pesaing misal property komersial berupa ruko dan rumah kantor. Karegori property non komersial berupa rumah, taman kota.
b. Tingkat ketersediaan property yang ditawarkan terutama jumlah masing-
masing kategori property yang tersedia dari pihak pesaing. Misal luas lahan dan
bangunan pesaing, jumlah yang mereka tawarkan dan lain- lainnya.
c. Kelebihan dan kelemahan spesifikasi property yang dimiliki atau
ditawarkan pesaing
d. Unggulan dan andalan property yang ditawarkan pesaing, misal real property
yang dibangunnya mengandalkan kualitas bahan terbaik dengan nilai estetika
tinggi.
a. Kategori property yang ditawarkan pesaing misal property komersial berupa ruko dan rumah kantor. Karegori property non komersial berupa rumah, taman kota.
4. Analisis the Highest and Best Use (HBU)
Ada empat kriteria penting dalam analis HBU sebuah asset:
a. Pemenuhan syarat secara fisikal atau physically possible
5. Aplikasi pendekatan penilaian
a. Pendekatan kalkulasi biaya atau cost
approach. Pendekatan ini dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya
yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau
penggantinya pada waktu penilaian dilakukan dilakukan kemudian dikurangi dengan
penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekoomis atas objek yang
dinilai tersebut.
b. Pendekatan perbandingan data pasar atau market/sales comparison approach. Pendekatan ini dilakukan untuk
menentukan nilai dari objek penilaian
didasarkan pada “harga pasar” objek yang diniliai tersebut. Dengan demikian ,
cara penialian perlu mempertimbangkan data penjualan dan data penawaran dari
objek pembanding sejenis atau pengganti serta data pasar yang terkait melalui
proses perbandingan.c. Pendekatan kapitalis pendapatan atau income capitalization approach. Pendekatan ini dilaksanakan dengan cara mempertimbangkan dua hal penting yakni pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi atas asset bersangkutan.
6. Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir
Adalah langkah sangat penting untuk mendapatkan angkan untuk nilai asset yang
dijadikan objek penilaian. Dengan cara memeriksa ulang dan memeriksa silang (cross check) dengan data lainnya. Langkah
ini merupakan langkah titik peneentuan (critical
point) untuk mencari keyakinan akhir atas nilai objek yang dinilai
7. Penyusunan laporan hasil penilaian
Hasil dari penilaian adalah berupan laporan penilaian. Masa beralaku
sebuah hasil penilaian dipengaruhi banyak faktor, semakin stabil kondisi faktor
– faktor yang memengaruhinya maka semakin lama pula hasil penilaian tersebut
dapat digunakan atau dijadikan dasar. Faktor yang pengaruhnya besar pada durasi
berlakunya hasil penilaian diantaranya tingkat inflasi,daya beli masyarakat,
tren pengembangan wilayah atau kawasan dimana property berada, dan kebijakan pemerintah setempat.
Sumber :
Sugiama, A Gima (2013), Manajemen Aset Pariwisata : Pelayanan Berkualitas Agar Wisatawan Puas dan Loyal, Bandung, Guardaya Intimarta, Bandung
Sumber :
Sugiama, A Gima (2013), Manajemen Aset Pariwisata : Pelayanan Berkualitas Agar Wisatawan Puas dan Loyal, Bandung, Guardaya Intimarta, Bandung
Komentar
Posting Komentar