Penilaian Aset

Penilaian Aset

Definisi
    Penilaian Aset (asset apparaisal) adalah proses kegiatan penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu property, naik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta – fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip – prinsip yang berlaku.

Tujuan
    Tujuan utama penilaian asset adalah mengetahui besarnya nilai sebuah objek penilaian pada suatu  saat. Adapun tujuan spesifik dan alasan penilaian asset adalah sebagai berikut:
1. Melengkapi aplikasi pinjaman
2. Pengembangan dan rehabilitas perusahaan.
3. Perusahaan yang akan melaksanakan penawaran saham atau go public
4. Penutupan asuransi
5. Mengetahui harga terbuka atau harga pasar
6. Perusahaan yang akan melakukan penggabungan atau merger
7. Perusahaan yang akan mengakuisisi perusahaan lain
8. Pemindahan hak dari perusahaan satu ke lainnya
9. Perusahaan yang akan dilikuidasi
10.Penetapan nilai jual objekk Pajak (NJOP) PBB

Pihak – pihak yang membutuhkan penilaian Aset;

1. Pihak pemerintah
a. Menilai BMN/D
b. Pengenaan tarif pajak
c. Mengitung dan mengetahui kekayaan nasional
d. Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara atau investasi dibidang-bidang lain
e. Hibah (termasuk bantuan pihak lain)
f. Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah
g. Menutup asuransi
h. Jual – beli
i. Pembebasan tanah
j. Penilaian sarana umum antara lain untuk penentuan tarif yang wajar seperti pengenaan tarif listrik untuk PLN, telepon untuk PT Telkom, dan pengenaan tarif untuk jalan tol.

2.  Pihak perusahaan swasta untuk menilai harta kekayaan:
    Lembaga keuangan dan perbankan antara lain untuk:
     1) Dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing
     2) Jaminan hipotek
     3) Dasar perhitungan kekayaan untuk dijual bila harus dilelang
     4) Menghitung kekayaan bank atau nasabah
     5) Untuk perusahaan asuransi seperti poerhitungan besarnya pertangguanga dan premi asuransi
     6) Bagi perusahaan pegadaian dan pelelangan missal untuk menetapkan harga dasar lelang
3. Masyarakat perorangan diantaranya untuk :
    1) Penggabungan /pendirian/pembagian usaha dan harta
    2) Jual- beli atau lelang kekayaan
    3) Menutup asuransi
    4) Pengajuan kredit ke Lembaga kreditur
    5) Pembagian harta untuk warisan

Di Indonesia, penilaian harus dilaksanakan sesuai dengan ketentuan baku yang telah ditetapkan dalam standar Penilaian Indonesia (SPI) yang dikeluarkan bersama oleh organisasi penilaian asset. Adapun pihak –pihak yang menentukan standar baku tersebut:
1.MAPPI ( Masayarakat Profesi Penilai Indonesia)
2.GAPPI ( Gabungan perusahaan Penilai Indonesia)

3.Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Dirjen Lembaga Keuangan DepKeu

4.Direktorat PBB Dirjen Pajak DepKeu dan Direktorat Bina Sarana Perdagangan
5.Dirjen Perdagangan Dalam Negeri Departemen Perindag

Jenis penilaian Aset
Berdasarkan kepentingan dan penggunaan dari hasil penilaian terdiri dari 2 macam:
1.Penilaian property yakni menghitung atau menilai asset atas objek yang dinilai secara fisik pada saat penilaian dilaksanakan.
2.Penilaian bisnis adalah menghitung nilai asset atas dasar nilai fisik untuk kepentingan bisnis di masa yang akan dating dengan dasar asset masa kini.

Prinsip penilaian asset

1) Prinsip pemenuhan aspek legal

2) Prinsip nilai ekonomi

1. Penggunaan terbaik dan tertinggi/ HBU Analysis ( Highest and Best Use Analysis)

2. Antisipasi

3. Keseimbangan

4. Perubahan

5. Kompetensi

6. Kesuaian ,Progresi,dan Regresi

7. Kontribusi

8. Penggunaan tetap

9. Pengembalian yang meningkat atau menurun

10.Penggantian

11.Permintaan dan Penawaran

12.Surplus produktivitas

Proses Penilaian Aset

Tahap Umum Penilaian Aset

1. Pendefinisian masalah

 Yakni melakukan identifikasi terhadap asset yang dinilai da berkenaan dengan keabsahan atas asset tersebut. Beberapa kegiatan yang harus dilakukan dalam pendefinisian dan identifikasi asset diantaranya:
a. Identifikasi berdasarkan kepemilikannya
b. Identifikasi pemberi pekerjaan penilaian asset
c. Identifikasi pihak – pihak utama pemanfaat hasil penilaian
d. Identifikasi pihak lain pemanfaat hasil penilaian asset
e. Penggunaan/ tujuan penggunaan
f. Definisi dari nilai
g. Tanggal penilaian
h. Deskripsi dari ruang lingkup penilaian
i. Kondisi yang mebatasi lainnya dalam penilaian asset tersebut.

2. Analisis pendahuluan
Yakni seleksi dan koleksi data berupa langkah untuk menggambarkan secara factual dan akurat mengenai penawaran asset/property dengan objek (property) yang dinilai.
Ada beberapa data yang diperlukan:

• Aspek social masyarakat
• Aspek ekonomi
• Aspek pemerintahan
• Aspek lingkungan
• Aspek lokasi
• Aspek biaya

3. Analisis persaingan (permintaan dan penawaran)
Perlu dikumpulkan data tentang pesaing antara lain mengenai:
a.  Kategori property yang ditawarkan pesaing misal property komersial berupa ruko dan rumah kantor. Karegori property non komersial berupa rumah, taman kota.
b. Tingkat ketersediaan property yang ditawarkan terutama jumlah masing- masing kategori property yang tersedia dari pihak pesaing. Misal luas lahan dan bangunan pesaing, jumlah yang mereka tawarkan dan lain- lainnya.
c. Kelebihan dan kelemahan spesifikasi property yang dimiliki atau ditawarkan pesaing
d. Unggulan dan andalan property yang ditawarkan pesaing, misal real property yang dibangunnya mengandalkan kualitas bahan terbaik dengan nilai estetika tinggi.

4. Analisis the Highest and Best Use (HBU)
Analisis mendalam mengenai penggunaan tertinggi atas sebuah asset, sehingga memberikan keyakinan bahwa asset tersebut memenuhi persyaratan secara fisik, dibenarkan menurut aspek hukum (legal), menguntungkan secara finansial, dan meraih tingkat produktivitas yang tinggi.
Ada empat kriteria penting dalam analis HBU sebuah asset:
a. Pemenuhan syarat secara fisikal atau physically possibleb. Pemenuhan aspek legal atau legally permissiblec. Keuntungan secara finansial atau financially feasible
d. Memiliki produktivitas yang maksimal ditinjau dari sudut pandang keuangan atau most maximally productive from a financial perspective

5. Aplikasi pendekatan penilaian
Ada tiga pendekatan atau metode yang dapat diaplikasikan untuk penilaian asset:

a. Pendekatan kalkulasi biaya atau cost approach. Pendekatan ini dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekoomis atas objek yang dinilai tersebut.

b. Pendekatan perbandingan data pasar atau market/sales comparison approach. Pendekatan ini dilakukan untuk menentukan nilai dari objek  penilaian didasarkan pada “harga pasar” objek yang diniliai tersebut. Dengan demikian , cara penialian perlu mempertimbangkan data penjualan dan data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti serta data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.
c. Pendekatan kapitalis pendapatan atau income capitalization approach. Pendekatan ini dilaksanakan dengan cara mempertimbangkan dua hal penting yakni pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi atas asset bersangkutan.

6. Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir
Adalah langkah sangat penting untuk mendapatkan angkan untuk nilai asset yang dijadikan objek penilaian. Dengan cara memeriksa ulang dan memeriksa silang (cross check) dengan data lainnya. Langkah ini merupakan langkah titik peneentuan (critical point) untuk mencari keyakinan akhir atas nilai objek yang dinilai

7. Penyusunan laporan hasil penilaian

Hasil dari penilaian adalah berupan laporan penilaian. Masa beralaku sebuah hasil penilaian dipengaruhi banyak faktor, semakin stabil kondisi faktor – faktor yang memengaruhinya maka semakin lama pula hasil penilaian tersebut dapat digunakan atau dijadikan dasar. Faktor yang pengaruhnya besar pada durasi berlakunya hasil penilaian diantaranya tingkat inflasi,daya beli masyarakat, tren pengembangan wilayah atau kawasan dimana property berada, dan kebijakan pemerintah setempat.


Sumber : 
Sugiama, A Gima (2013), Manajemen Aset Pariwisata : Pelayanan Berkualitas Agar Wisatawan Puas dan Loyal, Bandung, Guardaya Intimarta, Bandung